來源：運聯傳媒  南方都市報

萬科7月17日晚間發布公告稱，間接全資附屬公司萬科地產(香港)及其聯屬公司與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團投資有限公司組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯的私有化。根據安排，收購單價為每股3.38新加坡元，總計約159億新加坡元(折合人民幣約785億元)，萬科出資不超過34億新加坡元(約168億元人民幣)，持股比例約為21.4%。

普洛斯是全球物流地產領域翹楚，目前在中國、日本、巴西和美國等地持有或管理的物流地產面積約5500萬平方米，對應的資產價值約410億美元。普洛斯在中國處于絕對領先地位，其市場份額超過第2到第10名的總和。對于此次收購，萬科董事會主席、首席執行官郁亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助于萬科在物流地產領域完善布局。

 
據了解，2015年末萬科就曾撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司。當時萬科表示，未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，物流地產是產業地產業務重點方向之一。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，每一次樓市深度調整期，都成為房企“閉門思過”謀求轉型的轉折點。萬科收購普洛斯之后，“地產+物流”模式導致萬科在物流市場選址、開發建設、運營等諸多方面具備先發優勢。“萬科收購普洛斯，聯合拿地能力增加，普洛斯成為萬科繼續規模化的助推器。”他認為，收購普洛斯之后，萬科可以收獲物流領域“老大”的市場地位。

此次收購已然成為年內最大的收購案，再一次將物流地產的概念帶到大家面前。

1、物流地產是什么？

物流地產的本質是地產，它是經營專業現代化的物流設施的載體，同時也是物流服務和地產服務一體化的創新成果，屬于工業地產的范疇。

現代物流地產的范疇包括：物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

物流地產的概念實際上最早是由普洛斯提出，并于2003年開始布局中國市場。

據公開資料顯示，普洛斯在中國市場的占有率已經達到55%，2017財年，普洛斯在中國最大的兩個客戶是百世物流和京東，分別租用了普洛斯6.0%及4.3%的倉儲面積。快遞包裹可以在普洛斯的倉庫內實現快速的裝卸、分類、打包、送出，實現了貨物的高效轉送。

在物流系統里，物流地產變得越來越重要。物流地產是承載物流行業的實體資產，已經不是簡單的倉儲那么簡單，而是囊括是物流鏈條內包括倉儲、搬運、包裝、信息加工等資產與服務的有機組合。

2、物流地產是不是藍海？

萬科開始涉足物流地產領域的時候，正是電商高速發展的時期。盡管在電商快速發展時期，并沒有過激地影響到像萬達、萬科這樣的構建商業生態圈的商業地產商，但顯然，他們看到了實體店的頻繁更替給商業地產帶來的沖擊。

從市場我們可以看出，物流地產的直接客戶是物流運力的參與者、生產制造商、電商平臺等。而據數據顯示，普洛斯在中國市場的倉儲面積，有近26%被電商租用。

有報告顯示，預計在2020年，中國將達到1萬億美元的電商市場規模。加之市場對新零售模式的探索，消費市場 C2B、S2B等模式的發展，將對物流配送中心帶來更大的需求，也會對物流地產提出新的要求，種種跡象與概念為物流地產畫出一副充滿活力的藍圖。

從此次事件的性質上來看，并不是由以萬科為代表的中國財團收購，而是由普洛斯主導的，其本質是在加快自身的私有化進程。物流地產“專家”的主動私有化，也透露出行業成本增加，效益開始降低的跡象。

再回頭看萬科，在2014年就開設涉及物流地產，2015年將物流事業部撤銷，成立萬科物流地產發展有限公司。2016年，僅上半年在物流地產的項目就超過了2015年全年的項目。截至2016年底，共有18個物流地產項目，總建面積147萬平方米。

從數據上看，到2016年下半年僅新增2個項目，2017年上半年新增3個項目共計21萬平方米，萬科在物流地產方面的決策貌似變得謹慎起來。

同時，此前盛傳的平安不動產并沒有參與到此次的交易。

也許，物流地產并不是那么好玩。近兩年，物流和產業用地的成本已有上升勢頭，而此前，他們拿地的成本實際上非常低。土地市場競爭激烈，高價地也許將成為他們的負擔，物流地產的成本有所增加。

3、優勢互補，物流地產將迎來新玩法？

制造業、零售、線上等業務的日益增長產生了巨大的物流需求。我國倉儲產業不論是從數量上還是質量上，都遠遠落后于發達國家水平，而這僅僅是在倉儲這一板塊。這也就意味著物流地產存在巨大的開發空間。

而對標萬科、萬達在商業地產上打造城市商圈，形成一個生態的玩法，是否可以復制到物流地產？萬科和普洛斯在打造地產、物流、產業園和資產管理生態鏈方面有著較大的合作空間，為物流行業打造一個產業生態，他們或許能成為代表。

▼ 從整個投資領域來講，物流地產是穩定收益資產的代表。萬科的參與是想借助普洛斯國際“物流地產一哥”的地位來帶動萬科發展，同時轉型到地產、物流、商業消費、以及資產管理等領域，構建全新的商業生態。有助于其在物流地產領域完善布局，也是其國際化商業發展模式的重要基礎。

▼ 從雙方資源上看，有著互利的契合點。萬科具有豐富的開發建設經驗與資源，普洛斯則擁有高效的物流倉儲網絡和管理能力。同時，萬科龐大的商業地產資源和客戶資源未來將有望導入到物流生態的客戶群中。

▼ 從業務發展上看，雙方可以互相學習。普洛斯可以借助萬科的商業地產資源布局C端，而萬科可以從普洛斯學習B2B模式物流的運營，在業務上可以相互嫁接。

▼ 從稅率方面來算，也具有一定優勢。倉儲服務，按“物流輔助服務”稅目交增值稅，一般納稅人適用6%稅率，小規模納稅人適用3%征收率。房地產行業在營改增之后，適用的增值稅稅率為11%（未含隨征的城維稅、教育費附加等）。

物流地產不再是坐地收租的時代了，目前已經出現了免租金靠提供后市場服務盈利的園區。接下來，將是物流地產精細化發展的階段，就像商業地產可以發展成為商圈一樣，物流地產可能不只是一個園區了。